「不動産投資」に取り組む方々がよく口にするメリットとして、「小額資金ではじめられる」という言い分があります。少ない自己資金で銀行融資を活用し、レバレッジを利かせることで、毎月のインカムゲインを生む資産を手に入れられる、というわけです。
たとえば、アパートやマンションへの投資では、入居者と賃貸契約を結ぶことで、定期的に賃料収入を得ることができます。また、管理会社に運営を任せれば、手間をかけずに稼げるというセールストークもあり、時間のないサラリーマンたちはこの話に魅了されます。
そして、会社からの給与所得を信用に1億、2億と多額の資金を借り入れ、高額な不動産物件を購入して不動産投資に挑戦するケースが見られるのです。しかし、冷静に考えてみると、不動産投資にはいくつかの大きなリスクが存在し、その割には実際の税引き後の手取り収入が少ないという致命的なデメリットがあります。
まず、投資金額に対する投資利回りが非常に低いのです。さらに、不動産は外からは雨風などの自然要因、内側からは住んでいる人々によって劣化します。常に修繕が必要であり、排水管などの老朽化が進めば、その修繕費用だけで数年分の家賃収入が消えてしまうこともあります。
このように、大きなリスクを抱えて取り組む「不動産投資」よりも、「株式投資」の方がメリットが多いと考えられます。同じ年月で比較した場合、株式投資における資金の上昇額は高く、ビジネスや投資などあらゆるお金儲けの方法の中で、株式投資の収益にかかる税率は最も低い部類に入ります。
また、所有している株式は売却すれば即座に現金化できるため、イザというときに手離れが良いのも大きな利点です。さらに、株式投資でも、不動産投資と同じように少ない自己資金で銀行融資を活用し、レバレッジを効かせた投資方法が可能です。
そのため、限られた年収や金融資産の中で効率的に投資を行うのであれば、不動産投資よりも株式投資の方が利があると考えられます。不動産投資、株式投資、それぞれのメリット・デメリットを、一度考察してみましょう。
「不動産投資」を考察
ちゃんとした企業に勤務して、1,000万円近くの給与所得を得ている状態で、不動産投資における銀行融資の方法を理解して臨めば、少ない自己資金から始めて、安定した毎月の家賃収入が得られる状態を構築することができるかもしれません。
しかし、実際には、多額の投資金額に対して、税引き後の収益があまりにも少なすぎることが問題です。よくあるケースとして、安定した収入を持つサラリーマンが「銀行融資」を活用して、約1億6,000万円程度のアパート経営に投資した場合を考えてみましょう。
サラリーマンが投資家としてこの手の物件に取り組む場合、毎年の家賃収入は約1,350万円、運営費が年間約350万円かかります。純営業利益は年間約1,000万円で、これに対して元利返済額は年間約750万円。税引き後のキャッシュフローとして手元に残るのは、わずか約250万円となります。
このような場合、税引き後の実質利回りは1.5%程度にしかなりません。実際、利回りが1.5%〜3%程度にとどまってしまう方は少なくありません。確かに不動産は、売却可能な資産となり得ますが、たったの年間250万円の実質利益を得るために、銀行融資で1億6,000万円もの巨額の投資を行うのは非常にリスキーです。
さらに問題なのは、一度投資をしてしまうと、投資用不動産の資産価値が上がることはほとんどなく、毎月・毎年の家賃収入も満室状態から増えることはあまり期待できません。
高いリスクを負っている割には、得られる実質収入が少なく、売却しようとしても、投資用不動産の購入を検討するのはプロの不動産投資家ばかりです。彼らも高い投資利回りを期待するため、売却が思うように進まないことが多いのです。
また、購入者が銀行融資を得られない場合も多く、手離れの悪さが目立ちます。このような状態に陥ってしまっているサラリーマン不動産投資家は、実際に多く存在しています。一方で、メンターであるマスターヒロさんは「無敗の不動産投資家」であり、彼の不動産投資の基準は「最低年間利回り33%」としています。
実際には、年間利回り100%、120%といった高利回りの投資も行っており、その基準の高さに納得させられるばかりです。このように、「不動産投資」を行う際には、ただ銀行融資を利用してレバレッジをかけるだけでなく、高い利回りを目指し、リスクとリターンのバランスを慎重に考えることが重要であるといえます。
「株式投資」の考察
「株式投資」の場合、「無敗の株式投資法」を正しく学び、理解して取り組むことができれば、投資資金を「5年で5倍、10年で10倍」へと倍増させることが可能です。そして、何よりも収益に対する税率が一律約20％と、あらゆるビジネス・投資の活動と比較して圧倒的に安いことが魅力です。
同じ期間において、「不動産投資」と比べても「株式投資」は圧倒的な資金増加が見込める投資法と言えるでしょう。ただし、「不動産投資家」に対して「株式投資」のメリットを話すと、「でも、不動産投資は少ない自己資金からスタートできる」との反論をいただくことがよくあります。
確かに、不動産投資は少ない自己資金にレバレッジをかけて投資を始めやすい面がありますが、実は「株式投資」でも同じようにレバレッジを効かせた投資活動が可能なのです。その方法が、「物販大富豪の戦略術」です。
この戦略術では、「株式投資」の資金を創ることから逆算された会社法人の経営を行うことで、5年で1億以上の資金を創出することも可能です。具体的には、「物販会社法人」を設立し、銀行融資から逆算された形で会社経営を行うための条件として、毎月16.6万円の利益が必要です。
この毎月16.6万円の利益は、サラリーマンの給与所得でも、「アマゾン式」や「ロイ式」「ケイタ式」などの物販ビジネスでも、その他「サービス業」「エンジニア業」「コンサル業」、さらには「不動産投資」や「株式投資」からの収益でも構いません。
毎月16.6万円の収益があれば、銀行融資から逆算された会社法人の経営を成立させることが可能です。ある程度の資金ができて、「株式投資」からの収益が上がるようになれば、その収益だけで「会社法人の経営」を維持することもできるようになります。
「北の物販大富豪の戦略術」と呼ばれるこの方法を実行することで、労働を要さない「不労所得」を構築することも可能です。
物販会社法人の経営
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銀行融資で資金を創る
↓
株式投資で資金を増やす
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物販会社法人の経営
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銀行融資で資金を創る
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株式投資で資金を増やす
↓
以降繰り返し
この流れを繰り返すことによって、労働から解放され、資産が自動的に増えていく「不労所得」の体制を構築することも可能なのです。
株式投資は「5年で5倍、10年で10倍」
「株式投資」では、相場の時期や状況にもよりますが、1年で資金を2〜3倍に増やすことも可能です。株式投資の力を最大限に活かすために、「無敗の株式投資法の設計図」を活用することが推奨されます。
-その1：長期視点の成長株投資法（米国株）
-その2：長期視点の配当株投資法（米国株）
-その3：毎月分配型投資信託投資法
-その4：無配当型投資信託投資法
-その5：IPO株投資法（日本株）
-その6：富裕層の証券投資法
「無敗の株式投資法」は、「無敗の株式投資家」であるメンターマスターヒロさんが構築した方法です。この投資法をしっかりと理解し、フル活用することで「5年で5倍、10年で10倍、場合によっては5年で10倍」も現実の目標となります。これは、単なる夢や希望ではなく、現実に可能な成果です。
株の売買も今ではクリック一つ、または電話一本で済ませることができます。また、収益にかかる税率も一律約20%と、あらゆるビジネスや投資の中でも最も低い部類に入ります。そして、今年からはじまった「NISA」では、1人あたり1,800万円、夫婦であれば3,600万円分が無税で株式投資に充てられるようになります。
仮に3,600万円の投資が将来的に3億円にまで成長しても、その収益全てが無税で手に入るのです。さらに、「北の物販大富豪の戦略術」を活用すれば、年月の経過と共に、「不動産投資」以上に確実に資金を効率よく調達し続けられる仕組みを構築することが可能です。
この戦略術に基づく銀行融資や株式投資は、取り組み始めてから3年〜5年の期間が必要ですが、どの期間中にも、手応えのある大きな成果が見込まれます。株式投資も不動産投資も、短期間で即座に利益が得られるわけではありません。
どちらも長期的な視点が必要であり、そのために早期の準備が重要です。正しい知識を基礎から学び、全体像を把握した上で取り組むことが、失敗を避け、確実に成功を収める鍵です。今年からは無税で株式投資ができる「NISA」も始まり、株式投資のメリットがさらに高まることでしょう。
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「北の株式投資大学」 https://m.kitasociety.com/k-univ